Vers un immobilier tertiaire de plus en plus vert et durable

La crise sanitaire que nous traversons donne tout sens à « l’immobilier durable », qui répond autant à des problématiques environnementales, que sociales et économiques. Au-delà de la manière d’appréhender la conception/construction des ouvrages tertiaires, il tient compte également des modes de travail, de l’aménagement des espaces et du modèle managérial de l’entreprise.

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Photo (c) Vinci - Le nouveau siège de Saint-Gobain à La Défense (Hauts-de-Seine), imaginé par les architectes Valode & Pistre pour Generali Real Estate, affiche une triple certification environnementale : LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment & Environmental Design) et NF HQE (Haute Qualité Environnementale), associée à la certification EFFINERGIE+.[/caption]

Le secteur du bâtiment représente 45 % de la consommation d’énergie finale et 27 % des émissions de gaz à effet de serre en France... Avant la crise du Covid-19, les législations gouvernementales et internationales sur les impératifs de baisser les consommations énergétiques dans ce secteur se sont multipliées. Aujourd’hui, après ce confinement inédit, le confort, le bien-être comme la santé des occupants se sont clairement ajoutés aux priorités environnementales.

De nouvelles exigences qui passent certes par une construction saine, mais également par une connaissance fine des utilisateurs finaux grâce au numérique (l’IoT notamment). Seule façon de définir et d’offrir les services qui amélioreront leur qualité de vie quotidienne. Sur le long terme, penser « durable et vert » consiste donc pour le secteur à abandonner les logiques à court terme, qui n’ont d’ailleurs jamais servies les entreprises sur le long terme.

La crise sanitaire remet ainsi en question un certain nombre de modèles de l’immobilier d’entreprise, que ce soit l’espace de travail, la maintenance des bâtiments ou leur gestion opérationnelle, la valorisation du mètre carré, la cyber-sécurité ou l’empreinte énergétique des bâtiments. « Le climat va s’imposer de plus en plus par des épisodes critiques et pour lesquels nous aurons à nous adapter. Et si le Covid est un épisode qui aura duré quelques mois, que dire de la crise climatique qui va s’inviter dans notre quotidien de façon encore plus pérenne… Je m’interroge donc sur la question de la résilience et de l’inclusion car tout le monde ne vit pas de telles crises pareillement », décrit Benjamin Ficquet, directeur Property & Exploitation Responsable chez Icade. Les bureaux sont-ils des lieux de services nécessaires aux échanges et au lien social, voire même à la complicité et à la confiance au sein de l’entreprise au-delà même de son identité… ? « Diffuser une culture d’entreprise passe aussi par un lieu où les collaborateurs se retrouvent, pour consolider son identité et le sentiment de cohésion, mais également favoriser les synergies indispensables à l’émergence d’idées et la créativité », résume Béatrice Dessaints, directrice du Développement Urbain, Projets Transverses et Immobilier d’Entreprise du Groupe Altarea.

Dans un tel contexte, ce sont les modèles économiques eux-mêmes et les relations entre tous les acteurs qui doivent être remis en question, sachant que de nombreuses entreprises souhaitent repenser leur environnement et adapter leurs actifs immobiliers en fonction de l’évolution de leurs modes de travail. « Si nous devions à nouveau être contraints au 100 % télétravail, le lieu et la relation à l’autre devront être repensés du point de vue virtuel, et pour les professions qui ne pourraient pas basculer intégralement en télétravail des espaces de travail plus spacieux et des flux facilités seront au cœur de la nouvelle efficacité de nos organisations en fonction des différents objectifs visés », explique Henry-Aurélien Natter - MRICS - Responsable Recherche chez Primonial REIM.

L’intérêt majeur de décarboner

« L’urgence climatique, la révolution digitale et, aujourd’hui, la crise sanitaire que nous traversons… mettent les besoins des utilisateurs au milieu du jeu. Et là, à partir du moment où tous les sujets tournent autour des usages et la satisfaction du besoin des occupants, on ne peut plus être dans une logique d’opérations immobilières, mais bien d’accompagnement sur la durée, en travaillant de plus en plus en écosystème pour imaginer et fournir la multitude de services attendus par nos clients. Et tout cela ne doit pas être de fausses promesses ! », analyse Jean-Claude Bassien, directeur général délégué de Nexity Solutions Entreprise.

« La crise est un accélérateur sur de nombreux sujets dans notre secteur, poursuit Sébastien Chemouny, directeur France d’Allianz Real Estate. Elle va nous faire changer de paradigme plus rapidement d’où l’importance de prendre le temps et le recul nécessaire sur ce que sera l’immobilier de demain, et d’avancer ensemble pour construire les nouveaux standards de notre marché. »

Pour y répondre, certains des participants veulent également penser low tech et pas seulement high tech. Les investissements doivent être réfléchis, il faut s’adapter, y compris au niveau local, voire micro-local, en mode Test & Learn. « Il faut réfléchir au temps personnel, au temps professionnel et temps accordé aux autres. Il faudra sans doute mieux envisager l’hybridation et adaptation des immeubles. Nous sommes arrivés au bout du système des espaces à usage unique », admet Benjamin Ficquet. Tous les participants l’admettent en conclusion : il faut verdir les immeubles et revitaliser les villes avec des actifs durables pour rester attractifs et avoir une performance financière pérenne. C’est l’avenir de notre société qui est en jeu.

Tous les acteurs n’étant pas encore alignés, reste encore à trouver les bons modèles, disposer des bons outils pour mesurer le carbone ou analyser le bien-être des occupants… tout comme trouver les bons arguments pour persuader les clients à la fois de la valeur verte et de la valeur d’usage de leurs bâtiments. « Cette culture de l’impact environnemental doit être diffusée à tous les niveaux de l’entreprise, par le biais d’outils et/ou d’unités de mesures d’impact simples à appréhender par tous afin de permettre à chaque dirigeant et/ou collaborateur de prendre des décisions efficientes en mesurant l’impact », conclut Laetitia George, directrice Immobilier Tertiaire de Groupama Immobilier.

Un espace de réflexion pour co-construire

Les nouvelles attentes des usagers imposent aux principaux acteurs de la filière immobilière de se projeter sur les changements en cours qui peuvent être des opportunités. L’écosystème doit créer de la valeur ensemble, au-delà des silos historiques, pour devenir plus résilient. Les défis à relever - de l’interopérabilité technique jusqu’à la meilleure identification des nouveaux usages - sont nombreux. Schneider Electric est particulièrement sensible à ces leviers qui permettent à un écosystème de co-construire l’avenir, d’autant que l’industriel maîtrise les socles technologiques qui rendent possible la coopération. De son côté, Alliancy, média dédié au Numérique & Business, s’intéresse de près à la transformation du secteur Real Estate, à un moment où la filière doit se réinventer.

Après une première rencontre organisée pour évoquer les mutations en cours dans ce secteur, Schneider Electric s’associe aujourd’hui à Alliancy pour lancer Le Cercle des Transformateurs du Real Estate. « La crise actuelle est une période inédite, à la fois sur le plan professionnel et personnel. C’est surtout un catalyseur de différentes mutations profondes (modes de travail, ré-aménagement de l’espace de travail, contractualisation des baux,…..) et il est important d’échanger sur ce que nous observons, à court et long termes, afin de bâtir l’avenir sur des bases résilientes et pleines de sens », explique Christelle Aroule, Directrice Stratégie de Building & Channels chez Schneider Electric. Ce cercle a pour ambition d’initier les débats (open space, flex office, coworking, QVT, baux commerciaux, maintenance opérationnelle, numérique, etc.), permettre de nouvelles synergies, créer des points de rencontre et d’inspiration, favoriser des rencontres régulières, autour notamment des usages dans le Smart Building, des innovations de rupture, de nouveaux business modèles, des synergies d’affaires gagnantes et des opportunités à saisir pour la filière.